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Appréciation du lien fonctionnel permettant à deux constructions séparées de former un ensemble immobilier unique

Afin d'apprécier le lien fonctionnel entre deux constructions distinctes, impliquant la délivrance d'un permis de construire unique, des considérations techniques, économiques ainsi que les règles d'urbanisme applicables doivent être prises en compte.

Un couple a demandé par quatre requêtes distinctes d'annuler pour excès de pouvoir le permis de construire et le permis de construire modificatif délivrés par un maire à la société R., pour la construction d'un bâtiment collectif et de deux villas.
En outre, il a également demandé d'annuler le permis de construire et le permis de construire modificatif délivrés par la même autorité à M. D. pour la démolition partielle d'un bâtiment et la construction d'un bâtiment collectif et d'une villa, ainsi que les décisions du maire rejetant leurs recours gracieux dirigés contre ces autorisations.

Le 7 juin 2017, le tribunal administratif de Pau, après avoir joint ces requêtes, a fait droit à leurs demandes.
Pour estimer que les projets, situés sur deux terrains contigus, constituaient un ensemble immobilier unique, il s'est fondé sur la circonstance qu'ils sont desservis par une même voie d'entrée et de circulation interne, qu'ils bénéficient d'une même rampe d'accès à leurs parcs de stationnement respectifs et partagent les mêmes réseaux d'eau, d'électricité, de fibre optique et de gaz, ainsi que l'éclairage collectif et d'autres équipements annexes tels qu'un poteau incendie, des boîtes aux lettres et un local de stockage de conteneurs à déchets.
Bien que relevant de deux maîtres d'ouvrage distincts, il a ajouté que ces projets présentent la même conception architecturale.

Le 28 décembre 2018, le Conseil d'Etat casse et annule ce jugement.
Selon la Haute juridiction administrative, il résulte de ces dispositions que le permis de construire a pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'il autorise avec la législation et la réglementation d'urbanisme.
Il s'ensuit, d'une part, que si une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, ces dispositions ne font pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés.
Il s'ensuit, d'autre part, que lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique.

© LegalNews 2019


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