Créance postérieure de charges de copropriété

La créance de charges de copropriété, née postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire d'une SCI, n'est pas inhérente à la liquidation judiciaire qui serait née pour assurer son bon déroulement. Aucun paiement à l'échéance ne saurait donc être exigé par le syndicat en application de l'article L. 641-13 du code de commerce.

Dans le cadre d'une opération de promotion immobilière, une société civile immobilière (SCI) a construit un ensemble immobilier. Après la mise en liquidation judiciaire de la SCI, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier a déclaré au passif des créances au titre de non-façons et de malfaçons et au titre de charges de copropriété impayées relatives à des lots invendus qui ont été contestées.
Le juge-commissaire ayant retenu qu'il n'avait pas le pouvoir de statuer sur les contestations, le syndicat a assigné la SCI en paiement.

La cour d'appel de Nouméa a rejeté sa demande tendant à voir condamner la SCI à lui payer une certaine somme au titre des charges de copropriété postérieures à l'ouverture de la liquidation judiciaire et a fixé sa créance au passif.
Les juges du fond ont relevé que la créance de charges de copropriété, née postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de la SCI, était afférente aux lots dont celle-ci était restée propriétaire, et que de telles charges sont dues, par définition, par le propriétaire d'un bien immobilier en copropriété, peu important le fait que ce dernier soit ou non concerné par une procédure collective.
Les juges ont retenu que ces charges ne constituaient pas des créances inhérentes à la liquidation judiciaire qui seraient nées pour assurer son bon déroulement et qu'aucun paiement à l'échéance ne saurait donc être exigé par le syndicat en application de l'article L. 641-13 du code de commerce.

La Cour de cassation approuve ce raisonnement et rejette le pourvoi du syndicat le 14 novembre 2019.

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