Devoir de conseil et de mise en garde par l’agent immobilier

L’agent immobilier doit conseiller aux vendeurs de prendre des garanties ou les mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu'il leur a présenté.

Des vendeurs ont assigné l’acquéreur et l’agent immobilier en indemnisation à la suite du non-respect par l’acquéreur de son engagement de leur payer des sommes d’argent. Les vendeurs avaient auparavant signé, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, une promesse synallagmatique de vente avec l’acquéreur qui avait déclaré ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acquérir le bien.

Dans un arrêt du 13 septembre 2018, la cour d’appel d’Amiens a rejeté la demande contre l’agent immobilier.
Elle a d’abord rappelé que la déclaration de l’acquéreur âgé de 25 ans, célibataire et cariste magasinier, concernant le fait qu’il n’allait pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien, figurait à la promesse de vente et n’avait pas été dissimulée aux vendeurs. Ainsi, ces derniers avaient toujours conservé la liberté de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes et que l’agent immobilier ne disposait pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.

La Cour de cassation casse l’arrêt sur ce point le 11 décembre 2019.
Elle estime qu’en vertu de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’agent immobilier n’avait pas justifié qu’il avait conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou qu’il les avait mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur.

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