Clause sur les honoraires de l’architecte : distinction entre qualités de professionnel de l’immobilier et de la construction

La SCI, qui a pour objet social l’investissement et la gestion immobiliers, est un professionnel de l’immobilier mais pas un professionnel de la construction et n'a donc pas la qualité de professionnel face à un architecte. Celui-ci ne peut donc se prévaloir d'une clause exigeant le paiement de ses honoraires pour sa prestation intégrale, quel que fût le volume des travaux effectivement réalisés. Cette clause constitue en effet une clause abusive.

Une société civile immobilière (SCI) a confié à M. X., architecte, la maîtrise d’oeuvre complète de la construction d’un bâtiment à usage professionnel, le contrat prévoyant que, même en cas d’abandon du projet, pour quelque raison que ce soit, les honoraires seraient dus et réglés en totalité au maître d’œuvre.
La SCI ayant abandonné son projet, M. X. l’a assignée en paiement d’une somme correspondant à l’intégralité des honoraires prévus au contrat.

Dans un arrêt du 26 juin 2018, la cour d'appel de Dijon a déclaré abusive la clause insérée dans le contrat de maîtrise d’oeuvre, en a prononcé la nullité, a rejeté la demande en paiement de M. X. formée sur le fondement de cette clause et a limité le montant de ses honoraires.

Les juges du fond ont relevé que la SCI avait pour objet social l’investissement et la gestion immobiliers, et notamment la mise en location d’immeubles dont elle avait fait l’acquisition, qu’elle était donc un professionnel de l’immobilier, mais que cette constatation ne suffisait pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction, qui seule serait de nature à la faire considérer comme étant intervenue à titre professionnel à l’occasion du contrat de maîtrise d’oeuvre litigieux dès lors que le domaine de la construction faisait appel à des connaissances ainsi qu’à des compétences techniques spécifiques distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière.
Ils en ont déduit que la SCI n’était intervenue au contrat litigieux qu’en qualité de maître de l’ouvrage non professionnel, de sorte qu’elle pouvait prétendre au bénéfice des dispositions de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016.

En outre, la cour d’appel a relevé que la clause litigieuse avait pour conséquence de garantir au maître d’oeuvre, par le seul effet de la signature du contrat, le paiement des honoraires prévus pour sa prestation intégrale, et ce quel que fût le volume des travaux qu’il aurait effectivement réalisés, sans qu’il n’en résultât aucune contrepartie réelle pour le maître de l’ouvrage, qui, s’il pouvait mettre fin au contrat, serait néanmoins tenu de régler au maître d’oeuvre des honoraires identiques à ceux dont il aurait été redevable si le contrat s’était poursuivi jusqu’à son terme.
Elle a en retenu que cette clause constituait une clause abusive.

La Cour de cassation valide le raisonnement de la cour d'appel et rejette le pourvoi de l'architecte, le 7 novembre 2019.

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