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Vice caché : la responsabilité pour manquement à l’obligation d’information et la réparation intégrale du préjudice

L'action estimatoire visée à l'article 1644 du code civil, qui n'a pas un caractère indemnitaire, a pour seul objet de rétablir l'équilibre contractuel voulu par l'acquéreur en compensant, par la restitution d'une partie du prix de vente, la perte d'utilité du bien résultant de l'existence d'un vice caché au jour de la vente.

Par acte authentique du 20 juillet 2007, dressé par le notaire, M. Y. a vendu, au prix de 98.000 € à M. et Mme Z. une maison d'habitation atteinte de fissures anciennes.

Un jugement irrévocable du 25 septembre 1997 avait admis le principe de sa démolition et de sa reconstruction en raison des désordres compromettant la solidité de l'immeuble et du refus de délivrance du certificat de conformité. Se plaignant de l'apparition de nouvelles fissures et de déformations du gros œuvre, les acquéreurs ont, après expertise, assigné en garantie des vices cachés le vendeur et le notaire. Ce dernier a appelé en garantie l'agent immobilier. Le vendeur a appelé en garantie M. A., l'entrepreneur à qui il avait confié, en septembre 2003, des travaux de reprises.

La cour d’appel de Bourges retient, d’abord, la responsabilité du notaire qui avait omis de joindre à l'acte de vente le jugement du 25 septembre 1997, qui devait permettre aux acquéreurs de prendre connaissance de l'ampleur réelle du sinistre telle que relevée par l'expert et des préconisations de démolition et de reconstruction retenues pour y remédier.
Le 14 décembre 2017, la Cour de cassation casse partiellement l’arrêt de la cour d’appel. La Haute juridiction judiciaire estime que la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a pu retenir la responsabilité du notaire dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée.

Ensuite, la cour d’appel condamne le vendeur à indemniser les acquéreurs à hauteur de 238.291,08 € au titre de la restitution d'une partie du prix d'achat de la maison et du coût de la démolition et de la reconstruction, outre les préjudices divers. Les juges du fond retiennent qu'en application de l'article 1645 du code civil, les acquéreurs ont choisi de conserver l'immeuble et que le vendeur, qui connaissait les vices affectant le bien, est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs.
La Cour de cassation casse l’arrêt pour violation du principe de la réparation intégrale du préjudice. La Haute juridiction judicaire estime qu’en statuant ainsi, alors que la restitution d'une partie du prix de vente et l'indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensaient l'une et l'autre la perte de l'utilité de la chose, la cour d'appel a violé le principe susvisé.

Enfin, les juges du fond condamnent le notaire et l'agent immobilier à supporter chacun 10 % des sommes mises à la charge du vendeur, en ce compris la somme de 60.000 € au titre de la restitution de la partie correspondant au coût de la maison hors terrain, l'arrêt retient que la faute du notaire et de l'agent immobilier ont chacune produit le dommage à concurrence de 10 %.
La cassation est également prononcée, au visa de l’article 1644 du code civil selon lequel l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Les juges du fond ont retenu la faute du notaire et de l'agent immobilier ont chacune produit le dommage à concurrence de 10 %. La restitution du prix de vente, à laquelle un vendeur est condamné à la suite de la réduction prévue à l'article 1644 du code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l'acquéreur. La cour d'appel a donc violé le texte susvisé.

© LegalNews 2018


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