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VEFA : vérification par le juge de la conformité de l'avis d’une personne qualifiée aux critères d’achèvement

En matière de vente en l’état futur d’achèvement, la clause prévoyant le recours à l’avis d’une personne qualifiée, à défaut d’accord des parties sur l’achèvement, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d’achèvement.

Une société civile immobilière a fait construire, sous la maîtrise d’œuvre de M. Y., quatre villas vendues en l’état futur d’achèvement et soumises à la loi sur la copropriété des immeubles bâtis. Les acquéreurs ont pris possession des villas réceptionnées en décembre 2007 et pour lesquelles les réserves ont été levées en mars 2008. Aucun constat contradictoire d’achèvement n’étant intervenu, la SCI a assigné en paiement du solde du prix les acquéreurs qui ont invoqué l’inachèvement des immeubles, des malfaçons et non-façons et ont sollicité la désignation, par le juge, de la personne qualifiée mentionnée à l’article R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation aux fins de dire si les immeubles étaient achevés au sens de l’article R. 261-1 du même code. La personne qualifiée ayant conclu à l’inachèvement des ouvrages, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont assigné la SCI en consignation du prix et en paiement des pénalités de retard et des travaux de parachèvement. Dans une instance distincte, la SCI a assigné les copropriétaires en paiement du solde du prix et M. Y. avec l'assurance, en responsabilité.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette la demande de la SCI en paiement du solde des prix de vente. Elle retient que, eu égard au cadre spécifique de la désignation de la personne qualifiée et aux conséquences attachées par les actes de vente à l’avis émis par celle-ci, le juge ne pouvait se substituer à cette dernière.

La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’article 4 du code civil, ensemble les articles R. 261-1 et R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation.
La Haute juridiction judiciaire estime qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement, la clause prévoyant le recours à l’avis d’une personne qualifiée, à défaut d’accord des parties sur l’achèvement, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d’achèvement définis par l’article R. 261-1 précité.
La cour d’appel a donc violé les textes susvisés.

© LegalNews 2017


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